CONTRATO DE ARRAS – ¿QUÉ ES?

Un contrato de arras es un contrato privado entre el comprador y el vendedor de un inmueble, donde las partes pactan la reserva de la compraventa de un inmueble entregándose como prueba una cantidad de dinero en concepto de señal. Normalmente, los contratos de arras son los denominados penitenciales ya que la cantidad entregada lo pierde el comprador si decide no seguir con la compra y lo debe devolver doblada el vendedor en el caso que decida no seguir con la venta.

Contrato de arras

UNA HIPOTECA

Una hipoteca es un derecho real de garantía que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación, en este caso el pago de un crédito o préstamo) sobre un inmueble que aunque se encuentre gravado, permanece en poder de su propietario. El acreedor hipotecario, en caso de falta de pago, puede promover la venta forzosa del bien cualquiera que sea su titular en ese momento.

En España se constituye una hipoteca mediante contrato público ante un notario y la hipoteca se inscribe en el Registro de la propiedad.

Hay tres partes fundamentales de la hipoteca:

• el capital o principal, que es la suma de dinero prestada.

• El plazo, que es el tiempo que tomará la devolución del capital. La devolución del préstamo se hace mediante pago periódicos hasta devolver el
capital solicitado más todos los intereses.

• El tipo de interés, que indica un porcentaje anual que se debe abonar al acreedor hipotecario (banco, caja de ahorros, etc.) en concepto de ganancias del capital.

El tipo de interés puede ser:

•Fijo: Mantiene su mismo valor a lo largo de todo el plazo del préstamo.

•Variable: Su valor es revisado periódicamente con el fin de adaptar su valor al estado actual de la economía. Generalmente se emplea el euribor al cual se le añade un diferencial de forma que el interés de la hipoteca siempre sea superior al índice de referencia.

En España la mayoría de las hipotecas están vinculadas a préstamos de tipo de interés variable lo cual hace que sean muy sensibles a cambios en el Euribor.

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EL NOTARIO

El notario es un funcionario cuya intervención otorga carácter público a los documentos privados, autorizándolos a tal fin con su firma. Es un jurista que garantiza la legalidad de los documentos que interviene, y cuyos actos se hallan investidos de la presunción de verdad, propia de los funcionarios públicos, estando habilitado por las leyes y reglamentos para conferir fe pública de los contratos y actos extrajudiciales, originados en el marco del derecho privado, de naturaleza civil y mercantil, así como para informar y asesorar a los ciudadanos en materia de actas públicas sobre hechos, y especialmente de cuestiones testamentarias y de derecho hereditario.

Ejercen asimismo una labor de custodia de documentos en los llamados protocolos de la notaría. El Notario está obligado, por ley y por ética profesional, a mantener la neutralidad en sus actos, lo cual lo distingue de los abogados postulantes, quienes deben tomar parte y estar del lado de sus clientes o representados.

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PLUSVALÍA MUNICIPAL

La plusvalía o impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, tiene como objetivo gravar el incremento que se obtenga cuando se realice la transmisión de inmuebles urbanos. Si hace unos años compró por 90.000 Euros y ahora vende por 150.000, la plusvalía o ganancia son 60.000.

Es un impuesto local puesto de manifiesto en el momento de la transmisión y experimentado a lo largo de un período máximo de 20 años. El incremento real del valor del terreno se determina aplicando al valor (CATASTRAL) del terreno (PROPIEDAD) al tiempo de devengo el porcentaje anual fijado por el Ayuntamiento para el período que comprenda el número de años en que dicho incremento se ha puesto de manifiesto.

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GANANCIAS PATRIMONIALES

Si se obtiene una ganancia patrimonial, el valor de venta menos el valor de adquisición, tributa como parte del ahorro en renta al 19% para los primeros 6000 euros y al 21 para el resto. Si las ganancias se reinvierten en una vivienda habitual en el plazo máximo de dos años, no tributa por el importe reinvertido.

Si el vendedor es no-residente en España, el comprador debe retenerle el 3% del precio, pagándolo directamente a Hacienda en nombre del vendedor. Sin embargo, el vendedor debe pagar a Hacienda el 19% de la Ganancia patrimonial, por lo que si el 3% es menor, deberá pagar la diferencia, y si es mayor deberá solicitar el reembolso de la diferencia.

Un ejemplo sería: si en su día se pagó 100.000 por una vivienda y ahora la vende por 150.000, las ganancias son 50.000. Si el vendedor es no-residente el comprador paga directamente al estado 3% de 150.000, es decir, 4.500. El vendedor recibía entonces 147.000 en las escrituras solamente. Las Ganancias de 50.000 tributan al 19%, es decir, 9.500. El vendedor debería pagar a Hacienda otros 5.000 euros.

¿QUIÉN PAGA QUÉ?

Cuando se hace la compra-venta de un inmueble normalmente el vendedor paga la plusvalía municipal y obviamente lo que pueda proceder de las ganancias patrimoniales en el IRPF y el comprador paga los gastos de notaria, registro e impuestos: Impuesto de Actos Jurídicos Documentados más IVA (1% + 8%) si se trata de una vivienda, o bien el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (8%), si no está sujeta a IVA.

EL NIE - ¿QUÉ ES?

El NIE es el numero de identidad de extranjero obligatorio para que un extranjero pueda vender o comprar bienes en España. Se obtiene de la comisaria de policia, rellenando una solicitud y presentandolo en persona (no puede ir un tercero). Se pagan unas tasas y actualmente tarda unos 15 días en estar preparado. Un tercero autorizado puede recojer el certificado de NIE. Este procedimiento también se puede hacer en el extranjero a través de los consulados españoles.

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